“城中村”是指在城市建成區范圍內,實行村民自治和農村集體所有制,使用集體土地,以村民委員會為組織形式的行政居住村落。狹義的城中村改造是指城中村房屋拆遷安置，將其改造成為按城市規劃布局、功能配套的街道和樓宇。目前全國各城市都在對其進行著相應的改造，“城中村”的改造必然要涉及到農民的利益…

    近幾年，隨著我國現代化進程的快速推進，城市化的高速發展，我國城市的經濟迅速發展，城市規模不斷擴大，城市空間不斷向外、向郊區擴展，出現“城中村”。“城中村”是指在城市建成區范圍內,實行村民自治和農村集體所有制,使用集體土地,以村民委員會為組織形式的行政居住村落。狹義的城中村改造是指城中村房屋拆遷安置，將其改造成為按城市規劃布局、功能配套的街道和樓宇。目前全國各城市都在對其進行著相應的改造，“城中村”的改造必然要涉及到農民的利益, 涉及到農村的穩定, 涉及到全面建設小康社會偉大戰略目標的實現，涉及到社會主義和諧社會的構建。

城中村改造需要實行“四個改變”：將農村村民改變為城市居民，將村民委員會改為居民委員會，將集體土地轉為國有土地，將原來由村委會管理的集體經濟轉變為由集體法人股東和個人股東共同持股的股份公司。

在城中村改造中，法律主體有：城中村所在的地方政府、城中村內的集體經濟組織、農村集體經濟組織的村民、投資商。法律客體包括：土地、住宅、違章建筑物、村內市政基礎設施、村內的文物古跡、工業廠房等。

城中村改造中面臨的法律問題主要有：（1）土地的法律問題，《物權法》從法律層面，再次明確集體土地轉為國有土地只有征收一種方式。實際上，國家從法律上已經切斷了集體土地通過確權的方式轉為國有土地的途徑。因此，征收仍然是集體土地轉為國有土地的唯一途徑。目前大部分地區已經采取征收的方式，將集體土地變更為國有土地。（2）宅基地上的住宅。在城中村中，村民的住宅各式各樣，質量參差不齊，有的宅基地上，村民為了獲取出租利益，全部建造了房屋，蓋了三層到四層，甚者造七層者也有。有的院落比較大，房屋較少。在拆遷安置過程中，如何平衡村民的利益，是投資商必須要慎重考慮的問題。（3）違章建筑。對于這些沒有任何手續的房屋，如果一概的按照違章建筑，不予補償，不符合實際。閆律師認為，應該在拆遷安置方案中，對于不同的房屋應當予以區別對待，合理的補償。（4）非住宅。對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續不全房屋，應依據現行法律法規補辦手續。另外非住宅房屋安置補償主要包括房屋補償金、停產停業損失補償、搬遷費用、人員安置費用。房屋補償金是非住宅房屋補償安置的主體，一般以房地產估價機構對被拆遷房屋進行市場價值的評估為基礎進行核算。

城中村改造中不同主體間的法律關系分為兩類：（1）民事法律關系，建設單位與被拆遷主體的拆遷補償法律關系；建設單位與城中村內物業承租人、抵押權人、繼受人之間的法律關系；建設單位與拆遷公司之間的法律關系等。（2）行政法律關系，改造主體確認審批法律關系；土地審批法律關系；土地征收行政許可法律關系；對違章建筑的行政處罰法律關系；強制拆遷行政法律關系；規劃許可等法律關系。

城中村改造的常見模式有：政府改造模式；村民自我改造模式；半市場化改造模式；市場化改造模式。

總結現有的法規和案例，改造城中村大致有兩種形式，投資商可以具體選擇通過單獨開發方式或者合作開發方式，進行城中村改造。

    單獨開發方式。以這種方式進行的城中村改造，投資商仍然可能承擔相應的社會責任，例如拆遷安置、學校醫院等公益性單位設施的改擴建等。這些社會責任作為項目公司對外的合同義務，進入項目公司的成本，而不會影響項目公司如何分配利潤。

    合作開發方式，又分為法人型合作改造方式和合同型合作改造方式。法人型合作改造模式最大的優點是避免了在城中村改造過程中招牌掛引起的第三方搶拍的危險和土地變性的法律障礙。目前投資商多采用合同型合作改造方式。

    投資商參與城中村改造的程序：投資商和城中村集體經濟組織簽訂拆遷改造合作協議；投資商主導編制城中村改造方案；合作協議和城中村改造方案（包含拆遷補償安置方案）經村委會村民批準；投資商與村委會共同申報政府批準，政府將該村列為城中村改造計劃；由政府主導拆遷補償、安置和開發建設；政府組織招拍掛，讓前期參與的意向投資商獲得土地。

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